Grundsätzlich hat der Belegenheitsstaat der Immobilie das Besteuerungsrecht
Betreffend der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien gilt als Grundregel, dass in den meisten Fällen dem Belegenheitsstaat das Besteuerungsrecht für diese Einkünfte zukommt. Der Belegenheitsstaat ist jenes Land, in welchem die Immobilie gelegen ist. In Österreich unterliegen seit dem Jahr 2012, neben der Vermietung, auch sämtliche Verkäufe von inländischen Immobilien der Steuerpflicht (so genannte “Immo-ESt”). Die Steuerpflicht besteht unabhängig von der Behaltedauer der Immobilie. Eine Ausnahme von der Steuerpflicht bei der Veräußerung von Immobilien kommt nur dann zur Anwendung, wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird, und die Immobilie in diesem Zeitpunkt veräußert wird. Der Steuersatz auf den Veräußerungsgewinn beträgt einheitlich 30 % (seit 1.1.2016, davor 25 %), wobei die Berechnung des Gewinns von verschiedenen Variablen abhängt. In manchen Fällen kann auch eine Pauschalbesteuerung in Anspruch genommen werden.
Im Ausland ansässige Personen, die in Österreich über Immobilienvermögen verfügen, unterliegen in Österreich der Steuerpflicht. Dies können beispielsweise Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von Immobilien sein, aber auch Einkünfte, die aus dem Verkauf einer im Inland gelegenen Immobile stammen (Stichwort Immo-ESt). In den meisten Fällen müssen im Ausland ansässige Personen, die in Österreich Einkünfte aus der Vermietung oder dem Verkauf aus Immobilen erzielen, eine Steuererklärung in Österreich einreichen.
Für den Fall einer im Inland ansässigen Person gilt, dass im Ausland steuerpflichtige Einkünfte im Rahmen der Vermietung oder aus dem Verkauf von Immobilien in Österreich in der Regel (mit oder ohne Progressionsvorbehalt) steuerfrei sind (dies gilt vor allem für jene Fälle, in denen Österreich mit dem betreffenden Belegenheitsstaat ein Doppelbesteuerungsabkommen mit der Befreiungsmethode abgeschlossen hat; bei Anrechnungsmethode gilt dies jedenfalls nicht). Allerdings ist zu beachten, dass diese Einkünfte in der Regel (aber nicht in allen Fällen) dennoch in der österreichischen Steuererklärung anzuführen sind.
Vermietung und Verpachtung von Immobilien durch Ausländer in Österreich
Im Ausland ansässige Personen unterliegen mit ihren Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von im Inland gelegenen Immobilienbesitz dem österreichischen Einkommensteuertarif. Als Besonderheit kommt hinzu, dass diese Personen, sollten sie in Österreich über keinen Wohnsitz verfügen, einer Hinzurechnungsbesteuerung in Höhe von 9.000 EUR unterliegen (d.h. zu den steuerpflichtigen Einkünften werden fiktiv 9.000 EUR hinzugerechnet, wodurch sich der Steuersatz erhöht). Zu beachten ist darüber hinaus, dass Personen mit Ansässigkeit im Ausland aus umsatzsteuerlicher Sicht keine Kleinunternehmereigenschaft innehaben, und somit in allen Fällen zur Verrechnung der Miete zuzüglich Umsatzsteuer verpflichtet sind, sofern davon ausgegangen werden kann, das die Vermietung vom ausländischen Wohnsitz “gesteuert” wird (wovon die österreichische Finanzverwaltung grundsätzlich ausgeht). Dies ist die neue Rechtslage ab 2017.
Beim Verkauf einer im Inland gelegenen Immobilie kommt in den meisten Fällen hingegen anstatt des progressiven Steuertarifs ein linearer 30 % iger Einheitssteuersatz zur Anwendung.
In jedem Fall ist zu beachten, dass aus steuerlicher Sicht bei Einkünften aus Immobilienbesitz eine genaue Planung erfolgen sollte, um etwaige Stolpersteine zu vermeiden. Die Experten der HR TAX haben in diesem Bereich viel Erfahrung und stehen Ihnen gerne unterstützend zur Seite.
Meldung der Vermietung durch AIR BnB
Für das Jahr 2020 meldet AIR BnB erstmals Vermieterdaten an die Finanz. Die Finanz kann dann prüfen, ob die AIR BnB-Vermieter ihre Einnahmen ordnungsgemäß in der Einkommensteuererklärung deklariert und versteuert haben. Die Meldeverpflichtung war Teil des im Jahr 2019 beschlossenen Digitalsteuerpakets. Gemeldet wird welche Beträge an den Vermieter ausbezahlt wurden. Daher sollten Vermieter (nicht nur bei AIR BnB) auf eine korrekte Versteuerung achten.